Cómo comprar vivienda en Cartagena desde el exterior, paso a paso

Tu vida puede estar en otra ciudad o en otro país y Cartagena puede seguir siendo el lugar al que quieres volver. Comprar a distancia es posible: lo que cambia es el orden del proceso y la cantidad de preguntas que conviene resolver desde el principio.

Cada vez más colombianos en el exterior y extranjeros compran vivienda en el país. Según Camacol, las ventas de vivienda nueva a no residentes pasaron de 8,8 % en abril de 2025 a 12,1 % en noviembre de 2025: 10,0 % a colombianos en el exterior y 2,1 % a extranjeros. Y las remesas llegaron en 2025 a USD 13.098 millones, un récord según el Banco de la República.

Esta guía recorre los pasos más habituales. Los detalles legales, cambiarios y tributarios dependen de cada caso y deben confirmarse con asesores.

Paso 1. Define para qué quieres el apartamento

Vivir, volver con frecuencia, construir patrimonio o combinar momentos son objetivos distintos y llevan a elegir distinto. Con el objetivo claro, el resto del proceso se simplifica.

Paso 2. Conoce el proyecto a distancia

La maqueta virtual del edificio y una visita virtual (videollamada con un asesor) permiten ver planos, avance de obra y entorno sin viajar. Pide fotos de avance con fecha y un mapa de la ubicación.

Paso 3. Revisa los documentos

Antes de separar, pide la información documentada del proyecto: condiciones de venta, esquema de pagos, reglamento de propiedad horizontal y quién respalda al proyecto. Es el equivalente a recorrer la sala de ventas.

Paso 4. Separa la unidad

La separación es el primer compromiso formal. Entiende qué incluye, qué se descuenta de la cuota inicial y qué condiciones aplican. En Ítaca, la separación y las cuotas se consignan en un encargo fiduciario a tu nombre en Alianza Fiduciaria; la separación de $10.000.000 se descuenta de la cuota inicial del 35 %, y el saldo del 65 % se paga contra la entrega, con crédito hipotecario o con recursos propios.

Paso 5. Define cómo firmarás

Puedes firmar personalmente o dar un poder a alguien de confianza en Colombia. Si firmas el poder en el exterior, normalmente requiere formalidades como autenticación o apostilla, según el país. Pregunta en el consulado de Colombia más cercano. En Ítaca, los documentos de vinculación y separación se imprimen, se firman y se envían por WhatsApp o correo.

Paso 6. Organiza el giro de divisas

En Ítaca, los pagos desde el exterior se giran directo a tu encargo en Alianza Fiduciaria y la monetización de las divisas se hace a través de Alianza Valores. Para el régimen cambiario cuenta la residencia, no la nacionalidad: un colombiano que vive fuera del país y gira desde el exterior se trata como no residente, igual que un extranjero. La compra de un inmueble en Colombia por parte de un no residente puede registrarse como inversión de capital del exterior. Las divisas se canalizan a través de un banco o intermediario del mercado cambiario, que diligencia la declaración de cambio con los datos mínimos que exige la Circular Reglamentaria Externa DCIP-83 del Banco de la República. Guarda cada soporte: te servirá más adelante, incluso si algún día vendes y quieres repatriar el dinero.

Paso 7. Revisa tus opciones de financiación

Algunas entidades ofrecen alternativas para colombianos en el exterior; las condiciones dependen de cada entidad y de tu caso. Solicita una evaluación informativa antes de decidir. Si financias en Colombia, las tasas de octubre de 2026 están entre 11,8 % y 17,7 % efectivo anual, según la entidad, y cambian cada semana.

Paso 8. Escrituración y registro

Al final del proceso se firma la escritura y se registra el inmueble a tu nombre. Pregunta con anticipación qué gastos de escrituración y registro aplican y quién los asume. En 2026, por ejemplo, los derechos notariales de una compraventa son de $30.900 más el 3 por mil sobre el valor que supere $259.300, más IVA, y por costumbre se reparten entre comprador y vendedor. El detalle de cada cobro está en nuestra guía para comparar proyectos de vivienda más allá del precio por metro cuadrado.

Paso 9. Entrega y vida después de comprar

Define quién recibirá el apartamento, cómo se pagará la administración y quién te representará mientras estás fuera.

Preguntas que conviene resolver desde el inicio

• ¿Qué documentos necesito y dónde los tramito desde mi país?
• ¿Cómo se firma si no puedo viajar?
• ¿Cómo se documentan los giros y qué soportes debo guardar?
• ¿Qué implicaciones tributarias tiene en mi país y en Colombia? Consulta a un asesor tributario.
• ¿Quién me atiende durante todo el proceso y cómo es el seguimiento?

La distancia no tiene que quitarte control. Tener un asesor asignado y documentos claros lo mantiene.