El Dinero de la Vivienda
Qué es el reglamento de propiedad horizontal y por qué importa antes de comprar
Hay un documento que casi nadie lee antes de comprar un apartamento y que define buena parte de cómo se vivirá en él: el reglamento de propiedad horizontal.
Es aburrido en apariencia y decisivo en la práctica. Esta guía explica qué es, qué contiene, con qué mayorías puede cambiar y qué conviene revisar antes de firmar.
Qué es
La propiedad horizontal es el régimen que regula los edificios y conjuntos donde conviven bienes privados, como tu apartamento, y bienes comunes, como la fachada, los ascensores o las zonas sociales. En Colombia lo regula la Ley 675 de 2001.
El reglamento es el documento que traduce ese régimen a un edificio en particular: qué es privado, qué es común, cómo se reparten los costos y qué reglas aplican.
Qué contiene
| Contenido | Por qué importa |
|---|---|
| Bienes privados y comunes | Define qué es tuyo y qué se comparte. |
| Coeficientes de copropiedad | Determinan cuánto participas en los costos comunes y en las decisiones de la asamblea. |
| Destinación de las unidades | Establece para qué se pueden usar los apartamentos. Es la parte que más conviene entender. |
| Cuotas de administración | Marca el costo mensual de mantener lo común. |
| Derechos y deberes de los propietarios | Cubre desde remodelaciones hasta convivencia y mascotas. |
| Órganos de administración | Asamblea, consejo y administrador: quién decide y cómo. |
La parte que más se pasa por alto: el reglamento puede cambiar
Un reglamento no es una promesa eterna. Es la regla vigente. La asamblea de copropietarios puede reformarlo, pero la ley fija mayorías para hacerlo:
| Tipo de decisión | Mayoría que exige la Ley 675 de 2001 |
|---|---|
| Decisiones generales de la asamblea | La asamblea sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión (art. 45). En segunda convocatoria sesiona y decide con cualquier número plural de propietarios (art. 41). Ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, puede exigir más del 70 % de los coeficientes. |
| Reforma de los estatutos y del reglamento | 70 % de los coeficientes del edificio o conjunto (art. 46, numeral 5). |
| Cambio de destinación genérica de los bienes privados, siempre que se ajuste a la norma urbanística vigente | 70 % de los coeficientes del edificio o conjunto (art. 46, numeral 8). |
| Cambios en la destinación de los bienes comunes, expensas extraordinarias superiores a cuatro veces las ordinarias y otras decisiones del art. 46 | 70 % de los coeficientes del edificio o conjunto. |
La Corte Constitucional, en la Sentencia C-318 de 2002, reconoció además que el reglamento puede limitar el derecho de propiedad sobre el bien privado para mantener la armonía de la comunidad, incluso restringiendo su destino.
Por eso conviene leer el reglamento con dos preguntas: qué permite hoy y qué decisiones podrían tomar los propietarios en el futuro. Si tu plan para el apartamento depende de un uso específico, ese uso depende del reglamento y de lo que decida la copropiedad. Es una de las preguntas de nuestra guía para comparar proyectos de vivienda más allá del precio por metro cuadrado.
Puntos para revisar antes de comprar
- Pide el texto completo o un extracto aprobado, no un resumen verbal.
- Lee la destinación de las unidades: para qué usos están permitidas.
- Revisa la cuota de administración estimada y qué cubre.
- Entiende cómo se toman las decisiones: mayorías, asambleas y quién representa.
- Confirma qué se entrega y cuándo: zonas comunes, parqueaderos y áreas incluidas.
Y en Ítaca
Los asesores de Ítaca Tower te indican qué documentación sobre el régimen de propiedad horizontal está disponible en la etapa actual del proyecto. Las condiciones de uso se revisan siempre con la documentación oficial; ningún material publicitario las sustituye. También puedes revisar las preguntas frecuentes de Ítaca Tower.
Leer el reglamento antes de comprar no es desconfiar. Es decidir con la información completa.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el coeficiente de copropiedad?
Es el porcentaje que representa tu unidad frente al total del edificio. Define tu participación en los costos comunes y el peso de tu voto en la asamblea.
¿Se puede cambiar el reglamento de un edificio?
Sí, con la mayoría del 70 % de los coeficientes del edificio, según el artículo 46 de la Ley 675 de 2001.
¿Dónde consigo el reglamento antes de comprar?
Pídelo a la constructora o a la inmobiliaria. Un reglamento vigente consta en escritura pública registrada; en un proyecto en construcción puede que todavía no lo esté, así que pregunta qué documento aprobado puedes revisar y cuándo se protocoliza.
Fuentes
- Ley 675 de 2001, arts. 45 y 46 (Secretaría del Senado, base de datos de leyes).
- Corte Constitucional: Sentencia C-522 de 2002; Sentencia C-738 de 2002 (inhibitoria sobre el art. 46); Sentencia C-318 de 2002.
- Superintendencia de Notariado y Registro: Resolución 000964-6 de 2026, art. 36 (reglamento de PH como acto sin cuantía).
