El Dinero de la Vivienda
Cómo comparar proyectos de vivienda más allá del precio por metro cuadrado
Cuando dos apartamentos se ven parecidos, la tentación es dividir el precio entre los metros y quedarse con el número más bajo. Es rápido, es comparable y casi siempre es incompleto.
El precio por metro cuadrado es una herramienta, no una conclusión. Sirve para empezar la comparación, no para terminarla. Esta guía propone ocho preguntas para completarla, con datos de 2026 sobre lo que cuesta escriturar y financiar.
1. ¿De qué metros estamos hablando?
Un proyecto puede informar dos áreas: la construida, que incluye muros y otros elementos de la unidad, y la privada, que es el espacio realmente utilizable. Comparar un proyecto que publica área construida con otro que publica área privada genera una diferencia que no existe. Antes de dividir, confirma cuál área usa cada uno.
Con las áreas de la ficha comercial de Ítaca Tower se ve el efecto. Para un mismo precio, el valor por metro cuadrado cambia según la base de cálculo:
| Tipología | Área construida | Área privada | Diferencia | Precio por m² privado frente al construido |
|---|---|---|---|---|
| 81 m² | 81 m² | 74,5 m² | 6,5 m² | 8,7 % más alto |
| 100 m² | 100 m² | 90,26 m² | 9,74 m² | 10,8 % más alto |
| 104 m² | 104 m² | 92 m² | 12 m² | 13,0 % más alto |
Áreas desde de la ficha comercial de Ítaca Tower. Cálculo propio: con el mismo precio, el valor por m² calculado sobre el área privada sube en la proporción entre las dos áreas. El área del parqueadero no se suma a la base. Pide a un asesor la lista de precios vigente.
2. ¿Qué incluye el precio?
Pregunta si incluye parqueadero, depósito u otros elementos, y cuáles son opcionales. Dos precios iguales pueden describir productos distintos. Si comparas con un proyecto que cobra el parqueadero aparte, suma ese valor al otro precio antes de dividir por metro cuadrado.
3. ¿Cómo se paga?
La separación, la cuota inicial, el plazo y el momento en que se paga el saldo cambian el esfuerzo mensual real. Un apartamento un poco más caro con una cuota inicial más repartida puede ser más cómodo que uno más barato con pagos concentrados. Compáralo siempre en cuota mensual, no solo en precio total.
4. ¿En qué etapa está?
Un proyecto terminado, uno en construcción y uno sobre planos tienen horizontes distintos. Compara la etapa con tu plan de vida: ¿cuándo necesitas el apartamento?, ¿puedes esperar? Y pide evidencia: avance de obra con fecha y cronograma.
5. ¿Quién está detrás?
El respaldo constructor se demuestra con trayectoria, proyectos entregados y procesos documentados, no con adjetivos. Pregunta por obras anteriores y por cómo se acompaña el proceso después de la separación.
6. ¿Qué dice el reglamento?
El reglamento de propiedad horizontal define los usos permitidos y las reglas de convivencia. Si tienes un plan para el apartamento, confirma que el reglamento lo permite. Lo explicamos en nuestra guía sobre el reglamento de propiedad horizontal.
7. ¿Cuánto cuesta escriturar?
Además del precio, la compra tiene gastos que conviene estimar desde el principio. En 2026 son cuatro cobros independientes:
| Concepto | Cómo se calcula | Quién lo paga (costumbre) |
|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 hasta una cuantía de $259.300, más 3 por mil sobre el excedente, más IVA (Resolución SNR 000964-6 de 2026) | Mitad comprador y mitad vendedor |
| Derechos de registro (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) | Tabla por rangos de la SNR (Resolución 001726-6 de 2026), más 2 % de sistematización | Comprador |
| Impuesto departamental de registro | Para actos con cuantía, la Ley 223 de 1995 fija entre 0,5 % y 1 % | Comprador |
| Certificado de tradición y libertad | $23.000 | Quien lo solicita |
Ejemplo: en una compraventa de $788.300.000, los derechos notariales equivalen a unos $2.395.022 antes de IVA, que por costumbre se reparten entre comprador y vendedor. Pide siempre la liquidación detallada a la notaría y a la Gobernación: las tarifas se ajustan cada año.
8. ¿Cómo sería el crédito?
Si vas a financiar, estos son los datos de referencia de octubre de 2026:
- La tasa de política monetaria del Banco de la República es de 12,25 % desde el 1 de octubre de 2026.
- El promedio ponderado del crédito hipotecario No VIS fue de 15,18 % efectivo anual, con corte al 19 de junio de 2026 (Superfinanciera).
- El mercado se movió entre 11,8 % y 17,7 % efectivo anual según la entidad.
- Las tasas cambian cada semana: consulta el reporte vigente de la Superfinanciera y el tarifario de cada banco.
La cuota de un crédito en pesos de cuota fija se calcula así: se convierte la tasa efectiva anual en tasa mensual (i = (1 + tasa)1/12 − 1) y luego C = P × i / (1 − (1 + i)−n), donde P es el monto prestado y n el número de meses. A modo de ejemplo, un crédito de $300.000.000 a 20 años con tasa de 15,18 % efectivo anual tendría una cuota cercana a $3.777.749 al mes, antes de seguros. A 15 años sería cercana a $4.038.883. Es un ejercicio ilustrativo, no una oferta.
Si el crédito es en UVR, la cuota en pesos se reajusta con la inflación. Con una inflación anual de 6,24 % en agosto de 2026, ese reajuste importa. Y por regla general, las entidades financian hasta el 70 % del valor en vivienda No VIS y esperan que la primera cuota no supere el 30 % de los ingresos familiares; confirma las condiciones con tu banco.
Una lista para llevar
- Área usada para el cálculo (construida o privada).
- Qué incluye el precio y qué no.
- Cuota inicial, plazo, separación y pago del saldo.
- Etapa, avance fechado y fecha estimada de entrega.
- Trayectoria del constructor y proceso posterior a la separación.
- Extracto del reglamento de propiedad horizontal.
- Gastos de escrituración y registro estimados por escrito.
- Crédito: tasa, plazo, cuota y condiciones, con la fecha de la cotización.
La decisión más clara no es la del número más bajo. Es la que puedes explicar con calma a alguien más.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre área construida y área privada?
La construida incluye muros y otros elementos de la unidad; la privada es el espacio utilizable. Confirma cuál usa cada proyecto antes de comparar.
¿Quién paga los gastos notariales?
Por costumbre, los derechos notariales se reparten entre comprador y vendedor, y el registro lo paga el comprador. Acuérdalo por escrito antes de firmar.
¿Es mejor un crédito en pesos o en UVR?
Depende de tu tolerancia a que la cuota cambie con la inflación. Pide a tu banco las dos simulaciones y compara.
Fuentes
- Superintendencia de Notariado y Registro: Resoluciones 000964-6 de 2026 (tarifas notariales) y 001726-6 de 2026 (tarifas registrales); página de Trámites y Servicios.
- Ley 223 de 1995, art. 230 (impuesto de registro).
- Banco de la República: minutas de política monetaria, septiembre de 2026.
- Superfinanciera, reportes de tasas de crédito de vivienda (cortes de 2026), reportados por La República e Infobae.
- BBVA Colombia: tarifario de líneas de vivienda vigente desde el 27-mar-2026 (ejemplo de tope de financiación).
- Ficha comercial de Ítaca Tower (áreas desde).
